Mängelanzeige an den Vermieter: Musterbrief für Schimmel, Heizung und Co.
Schimmel, kaputte Heizung, undichtes Fenster: Mängel in der Mietwohnung müssen Sie dem Vermieter unverzüglich melden. Wer das versäumt, kann Rechte verlieren und sogar selbst haften. Was in die Mängelanzeige gehört und wie es mit der Mietminderung weitergeht.
Das sollten Sie wissen
Warum Sie einen Mangel sofort melden müssen
Mieter müssen einen Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Unterbleibt die Anzeige, verlieren Sie für die Zeit, in der der Vermieter deshalb nicht helfen konnte, Minderung und Schadensersatz, und Sie schulden ihm selbst Ersatz für Folgeschäden (§ 536c Abs. 2 BGB).
Ein Beispiel: Ein tropfender Wasserhahn, den niemand meldet, kann zu einem Wasserschaden führen. Dann haften womöglich Sie.
Was gehört in die Mängelanzeige?
Eine genaue Beschreibung: was, wo, seit wann, wie stark. Fotos mit Datum helfen und können als Anlage mitgeschickt werden.
Eine Frist zur Beseitigung. Sie ist wichtig für den nächsten Schritt: Erst wenn der Vermieter in Verzug ist, dürfen Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).
Ihre Erreichbarkeit für Handwerkertermine. Ohne Zugang zur Wohnung kann der Vermieter nicht reparieren.
Mietminderung: automatisch, aber riskant
Ist die Wohnung durch den Mangel beeinträchtigt, mindert sich die Miete kraft Gesetzes, solange der Mangel besteht (§ 536 Abs. 1 BGB). Unerhebliche Mängel zählen nicht.
Wie viel Minderung angemessen ist, ist oft streitig. Kürzen Sie zu stark, geraten Sie in Zahlungsrückstand. Viele Mieter zahlen deshalb zunächst die volle Miete unter Vorbehalt und klären die Höhe danach, etwa mit Hilfe des Mietervereins. Die Vorlage erklärt diesen Vorbehalt.
Was passiert nach der Anzeige?
Der Vermieter muss den Mangel beseitigen. Reagiert er nicht bis zur Frist, setzen Sie schriftlich eine letzte Frist und lassen sich beraten, bevor Sie selbst einen Handwerker beauftragen.
Bei Notfällen, etwa einem Rohrbruch, dürfen Sie sofort handeln, wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung der Wohnung notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Informieren Sie den Vermieter trotzdem sofort.
Musterbrief
So sieht das Schreiben aus. Was in eckigen Klammern steht, füllen Sie im Editor aus. Absender, Datum und das Layout nach DIN 5008 ergänzt BriefDiener.
[Ihr Name], [Straße], [PLZ Ort]
[Ort], [Datum]
Mängelanzeige für die Wohnung [Wohnung]
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit zeige ich Ihnen nach § 536c BGB folgenden Mangel in der von mir gemieteten Wohnung [Wohnung] an:
[Beschreibung des Mangels]
Den Mangel habe ich am [Festgestellt am] festgestellt.
Bitte beseitigen Sie den Mangel bis zum [Frist zur Beseitigung]. Für die Terminabsprache mit Handwerkern erreichen Sie mich unter [Telefon oder E-Mail (optional)].
Bis zur Beseitigung zahle ich die Miete nur unter Vorbehalt. Eine Minderung der Miete nach § 536 BGB sowie weitere Rechte behalte ich mir ausdrücklich vor.
Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieser Mängelanzeige.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]
[Ihr Name]
Diese Angaben brauchen Sie
- Wohnung
- Anschrift und Lage der Wohnung.
- Beschreibung des Mangels
- Was, wo, seit wann, wie stark? Zum Beispiel: "Im Schlafzimmer bildet sich an der Außenwand hinter dem Schrank Schimmel, derzeit etwa 50 x 80 cm." Fotos können Sie als Anlage beilegen.
- Festgestellt am
- Das Datum, an dem Ihnen der Mangel aufgefallen ist.
- Frist zur Beseitigung
- Angemessen ist je nach Mangel unterschiedlich viel Zeit: Bei Heizungsausfall im Winter wenige Tage, bei kleineren Mängeln eher zwei bis vier Wochen.
- Telefon oder E-Mail (optional)optional
- Wie Handwerker oder Hausverwaltung Sie für einen Termin erreichen. Leer lassen: Die Zeile fällt aus dem Brief.
Häufige Fragen
Reicht eine Mängelanzeige per Telefon?
Eine Form ist nicht vorgeschrieben. Im Streit müssen Sie aber beweisen, dass und wann Sie den Mangel gemeldet haben. Das gelingt mit einem Brief, am besten als Einschreiben.
Darf ich die Miete sofort kürzen?
Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein (§ 536 BGB). Weil die Höhe oft streitig ist, ist die Zahlung unter Vorbehalt der sicherere Weg. So verlieren Sie nichts und riskieren keinen Mietrückstand.
Wie lang sollte die Frist sein?
Sie muss angemessen sein. Bei einem Heizungsausfall im Winter sind wenige Tage angemessen, bei kleineren Mängeln eher einige Wochen.
Der Mangel war schon beim Einzug da. Muss ich ihn trotzdem melden?
Ja, wenn er dem Vermieter nicht bekannt ist. Wer einen Mangel bei Vertragsschluss kennt und die Wohnung trotzdem ohne Vorbehalt annimmt, kann allerdings Rechte verlieren (§ 536b BGB). Lassen Sie sich in diesem Fall beraten.