Mieterhöhung bekommen: So prüfen Sie, ob Sie zustimmen müssen

Welche Art von Mieterhöhung liegt vor?

Das Gesetz kennt mehrere Wege, die Miete zu erhöhen. Welche Regeln gelten, hängt davon ab, welchen Weg Ihr Vermieter wählt und was im Mietvertrag steht:

• Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Der Vermieter verlangt Ihre Zustimmung. Darum geht es in diesem Ratgeber.
• Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Erhöhungen stehen schon im Vertrag. Eine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist während der Laufzeit ausgeschlossen.
• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Die Änderung muss in Textform erklärt werden und gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen.
• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Nach bestimmten Modernisierungen darf die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten steigen, innerhalb von sechs Jahren aber grundsätzlich höchstens um 3 Euro je Quadratmeter monatlich.

Prüfschritt 1: Sind die Fristen eingehalten?

Der Vermieter darf die Zustimmung nur verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.

Prüfschritt 2: Ist das Verlangen richtig begründet?

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform kommen und begründet sein (§ 558a Abs. 1 BGB). Ein Brief ohne Unterschrift oder eine E-Mail reicht also. Als Begründung kann der Vermieter sich stützen auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben zu Ihrer Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben auch dann nennen, wenn er sich auf etwas anderes stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).

Nehmen Sie den Mietspiegel Ihrer Gemeinde zur Hand. Ordnen Sie Ihre Wohnung nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung ein. Liegt die verlangte Miete je Quadratmeter innerhalb der Spanne des Mietspiegels, genügt das als Begründung (§ 558a Abs. 4 BGB). Ob sie auch in der Sache berechtigt ist, hängt von den Merkmalen Ihrer Wohnung ab.

Prüfschritt 3: Wird die Kappungsgrenze eingehalten?

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete auf diesem Weg um höchstens 20 Prozent steigen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Land per Verordnung bestimmt, liegt die Grenze bei 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten werden nicht mitgerechnet. Der Deutsche Mieterbund führt eine Liste der Gemeinden mit 15-Prozent-Grenze.

Wie viel Zeit haben Sie für die Entscheidung?

Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit. Stimmen Sie zu, schulden Sie die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB). Stimmen Sie bis Fristende nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB).

Ist das Verlangen formal fehlerhaft, etwa ohne Begründung, kann der Vermieter den Mangel noch im Prozess beheben. Dann steht Ihnen die Zustimmungsfrist erneut zu (§ 558b Abs. 3 BGB).

In welcher Form stimmen Sie zu oder lehnen ab?

Für die Zustimmung des Mieters schreibt § 558b BGB keine Form vor. Sie ist keine Erklärung, die eigenhändig unterschrieben sein muss. Ein Brief per Einschreiben ist trotzdem sinnvoll, weil Sie damit belegen können, was Sie wann erklärt haben. Vorsicht beim Zahlen: Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs, über die Mietervereine berichten, kann die mehrmalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete als Zustimmung gewertet werden. Wer noch prüft, zahlt deshalb die bisherige Miete weiter.

Die Vorlage Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern enthält weitere Begründungen. Ist die Erhöhung berechtigt, genügt ein kurzer Satz, dass Sie der Erhöhung auf den genannten Betrag ab dem genannten Monat zustimmen. Halten Sie nur einen Teil für berechtigt, lassen Sie sich vor Ihrer Antwort bei einem Mieterverein beraten.

Sonderkündigung: nur eigenhändig unterschrieben

Nach einer Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB können Sie außerordentlich kündigen, und zwar bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung zum Ablauf des übernächsten Monats. Kündigen Sie, tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB). Im Beispiel oben könnten Sie bis zum 31. Mai 2026 zum 31. Juli 2026 kündigen.

Wenn die höhere Miete Ihr Budget übersteigt, prüfen Sie, ob Ihnen Wohngeld zusteht; zuständig ist die Wohngeldstelle. Für Fragen zur Abrechnung der Nebenkosten lesen Sie den Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen.